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空き地と土管

土地活用の方法と種類

空き地の有効活用法は?事例からみる成功の秘訣

更新日:

  • 空き地になっている土地がある
  • 空き地を相続したが使い道がない
  • 所有する空き地を使って収入(不労所得)を得たい
  • 父や母が所有する空き地を有効活用したい
  • 空き地の有効活用法を詳しく知りたい

以上のようなお悩みをお持ちではありませんか?

目的があって土地を購入した場合は、その目的のために活用すれば良いのですが、
例えば相続などで手に入れた空き地や、当初の目的のためには使えなくなってしまった
空き地の活用方法を探すのは想像以上に大変です。

この記事では、そんなあなたにおすすめしたい、
「空き地の有効活用方法」を詳しく紹介していきます。

空き地を放置するとどうなる?

空き地を放置していても、基本的にはデメリットしかありません。

空き地のままでは当然ながら収入にはなりませんし、それどころか毎年税金や管理費用などが掛かるばかりです。

また、お金がかかるだけではなく、思わぬトラブルになってしまうケースも少なくありません。

相続などで遠隔地の空き地を持っている場合などは、すぐの対応が難しい場合もあるかとは思いますが、なるべく早急に土地活用の方法を考えるか、売却を検討するべきでしょう。

空き地を放置した場合に考えられる「具体的なデメリット」を以下にまとめてみました。

1.固定資産税などの税金がかかる

空き地は、所有しているだけで固定資産税がかかります。

税金ですので、たとえ完全な放置状態であっても、毎年必ず払わなければなりません。

そして、固定資産税は更地の方が高くつきます。

空き家でも家が建っていれば、住宅用地の特例措置が受けられます。

(空家等対策の推進に関する特別措置法に抵触する場合を除く)

ただの空き地だとそれが受けられません。

更地の固定資産税は、なんと建物がある場合の6倍にもなるのです。

しかも、放置している空き地が市街化区域内にある場合、固定資産税だけではなく、都市計画税もかかってしまう可能性があります。

2.治安の悪化やトラブルにつながる

空き地を放置していると、溜まり場にされ荒らされてしまう、不審者が勝手に出入りするなど、不法侵入の被害を受ける可能性があります。

こちらが被害を受けるだけではなく、不法侵入者による騒音やゴミの不法投棄などのトラブル、犯罪など、街の治安悪化にもつながってしまいます。

そうなると、放置中の空き地のご近所から、クレームが発生することも。

不法侵入はこちらのせいではない…と言いたいところですが、なにかがあったら土地の所有者が責任を問われる可能性があるわけですね。

3.草刈りなど維持管理が必要

管理せずに空き地を放置し続ければ、当然ながらあっという間に雑草だらけになります。

草刈りなど、定期的な管理はどうしても必要になりますし、費用もかかります。

雑草が生えるのにまかせていれば、虫が発生しやすくなります。

野犬や害獣がすみついてしまうことも。

さらに、空き地の隣家は日当たりを遮られるなどの被害を受ける場合があります。

また、見通しが悪くなり危険な道になってしまいます。夜間の治安も不安ですね。

そういったご近所トラブルを避けるためにも、維持管理はどうしても必要です。

空き地を放置してかかる費用は、税金だけではないのです。

空き地のおすすめ有効活用方法

放置している空き地を、そのまま売却してしまうのはもったいないことです。

上手に土地活用を行えば、お金がかかるばかりの土地も、継続的な収入源となります。

売却してしまえばそれで終わりですので、なるべく収入になる活用方法を考えたいですよね。

具体的にどんな土地活用が可能なのかは、空き地の立地に左右されます。

いくつか例をあげてご紹介しますので、お持ちの土地でどんな活用方法ができそうか、ぜひ検討してみてください。

1.賃貸アパートの経営

まずご紹介したいのが、建物を建てて行う空き地活用の代表格「賃貸アパートの経営」です。

駅近などの利回りの良さそうな土地であれば、賃貸アパート経営は十分おすすめできる活用方法です。

新築の内は満室になりやすいので家賃収入でローン返済ができ、減価償却ができるまでは節税にもなります。

継続して収益を得るためには、築年数が経過してからいかに家賃を下げずに空室対策ができるか、修繕費を上手くやりくりできるかがポイントになります。

経営が上手くいけば、しっかりと収入を得ることができるの魅力的な活用法です。

2.賃貸マンションの経営

「賃貸マンションの経営」は、アパートと同様に、賃貸住宅を建てて家賃収入を得る土地活用です。

アパートよりも大規模になり、耐用年数も長いため、高い賃料を設定できます。

そして、木造が一般的なアパートよりも人気が高いため、空室率も低くなります。

ただし、アパートよりも建設費が高額となり、修繕費も高くなる点は注意が必要です。

また、アパートと同様に駅近などの利回りの良さが大きく影響するため、その土地に賃貸需要があるかどうかをしっかりと調査しましょう。

マンションはアパートよりも広い間取りにしやすいため、駅からやや離れていても、近くに学校や病院がある場合には、駅からやや離れていてもファミリー向けの需要があります。

3.コインランドリーの経営

コインランドリーは、建物にコイン式の大型洗濯機、乾燥機などを設置して収益を得る土地活用方法です。

比較的狭い土地でも開業することができ、しかも初期投資も賃貸物件の建設に比べればかなり安くてすみます。

メンテナンス費用も、住宅とは違い機材がメインですので比較的安価と言えるでしょう。

住宅街の近くであれば、布団洗いや雨の日の乾燥機活用など、自宅ではなかなか洗えない地域住民から、継続的な収入が期待できます。

ただし、溜まり場にされないように注意する、ペット用品などの臭いが残りやすいものの洗濯は禁止、もしくは専用の洗い場を設けるなどしなければ、思わぬトラブルに繋がることがあります。

4.貸し倉庫(トランクルーム)の経営

貸し倉庫(トランクルーム)を設置し、賃貸することで収益を得る方法です。

貸し倉庫は、倉庫として貸し出すコンテナの設置ができれば経営ができるため、通常の建物の建設がしづらい変形地でも有効に活用できます。

初期投資も安く、基本的にはコンテナに保管する荷物の出し入れは借主が自分で行うため、管理やメンテナンスも楽です。

設置するコンテナは、湿度管理ができるものを用意すると良いでしょう。

郊外の土地でも需要があるという点でもおすすめですが、周囲に競合する貸し倉庫があると、思っていたほど借り手がつかない可能性もあります。

5.自動販売機の設置

自動販売機の設置を行い、ドリンクなどの販売で収益を得る方法です。

自分で購入してドリンクを入荷、補充、管理をする方法と、飲料会社と契約して設置、補充などをしてもらい、マージンを受け取る方法があります。

収益性は低いですが、極小の土地でも活用できるのが大きなメリットです。

通学、通勤路の途中、集合住宅の出入り口付近など、立地に恵まれると、利回りもかなり良くなります。

逆に言えば、通行人の少ない道に設置しても収益性は期待できません。

6.駐車場・コインパーキングの経営

駐車場経営は比較的低コストで始めることができるため、
リスクが少ない空き地の活用方法です。

初期投資が少ないだけではなく、比較的狭い土地や変形地でも活用できるのもメリットです。

しかし、リスクが少ない分収益も少なめで、減税などのメリットが少ないのがネックです。

月極め駐車場の方が初期投資は少なくて済みますが、
利回りを重視するなら『コインパーキング』がおすすめです。

    • 他に競合駐車場がないか?
    • 回転率が見込めるかどうか?
    • 交通量は少ないか多いか?

実際に駐車場経営を行う前には、以上のことをしっかりとチェックするようにしましょう。

7.太陽光発電(ソーラーパネル)の設置をする

「田舎に広いな空き地を持っているけど活用方法がない…」

という方におすすめなのが、太陽光発電による土地活用です。

立地条件に左右されず、むしろ周りに何も建物がない
田舎の平地の方が適しています。

ソーラーパネルを設置して定期メンテナンスを行うだけで、日常的な手入れも必要ありません。

また、自治体によっては補助金を出してもらえ、再生可能エネルギーの固定価格買取制度により、発電した電力は10年は固定価格で買い取りしてもらえます。

しかし、設置に地盤改良が必要で初期費用がかさんだり、立地の環境の変化によりパネルに影ができて発電量が落ちたりするケースがあります。

電力の買い取り価格は年々落ちているため、将来的に利回りがかなり落ちてしまう可能性も。
それらの点をしっかりと考慮するようにしましょう。

8.空き地をそのままの状態で売却する

「どうしても活用方法が思いつかない」

「自分で管理するのが難しい」

といった場合は、潔く売却してしまうのも手です。

とはいえ、自分で買取相手を探すのはかなり大変ですので、不動産会社に仲介してもらうのがオススメです。

しかし、不動産会社によっては、土地の査定価格に数百万円の違いが出ることもあります。

思わぬ損をしないためにも、まずは複数の業者に査定依頼をするようにしましょう。

管理会社に空き地活用を依頼するメリットとデメリット

「売却するのはもったいない」

「でも、自分でメンテナンスや管理をすることは難しい。」

そういった場合は、土地活用のプランも含めて全て管理会社にお任せするという方法があります。

メリットとして、基本的に全てお任せで手間がかからないという点が挙げられます。

また、自分自身に土地活用の知識がなくても、専門家がその土地にあった活用・運用を行ってくれるという安心感があります。

デメリットとしては、管理会社にマージンを支払うことになるため、収益が下がってしまうことがあげられます。

また、管理会社の活用がうまくいかなかった場合、収益自体がほとんど得られないといったトラブルに発展する可能性があります。

委託する業者選びが明暗を分けるのです。

失敗のない空き地活用をするために

空き地活用を成功させるコツは、その土地にあった方法を見つけることにあります。

なぜならば、土地の立地や形などによって適した空き地活用の種類も変わってくるからです。

素人判断をするのは危険ですし、いくらプロの意見であっても、何となく決めた業者の提案を
全てうのみにするのも危ない橋を渡る行為です。

一見信用がおけそうでも、相手はリスクを伏せて美味しい提案で契約をさせようとしているだけかもしれません。

失敗のない空き地活用の提案を受けるためには、複数社から提案やアドバイスを受け、冷静に比較することをおすすめいたします。

   

「土地活用はしたいけど失敗だけはしたくない!」

初めて土地活用をお考えの方の多くが、このような不安を持っています。
では、土地活用初心者の方が安心して収益を出すためにはどうすればよいのでしょうか?次のページでご紹介します。


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