アパート経営は失敗しやすい?土地活用によるメリットとリスク

 

アパート経営

 

 

現在所有、もしくはこれから購入する土地を有効活用して、
『アパート経営』をお考えの方も多いのではないでしょうか?

 

土地活用でアパート経営をすることで、
不動産収入、そして不労所得も夢ではありません。

 

しかし、アパート経営さえすれば
誰もが悠々自適の生活ができるかといえば、
そんな簡単なことではありません。

 

実は、土地活用には多くの失敗例も存在するのです。

 

では、土地活用で失敗しないためには
一体どのようにアパートを経営していけばよいのでしょうか?
この記事で詳しく解説していきます。

 

 

アパート経営は土地と物件選びが重要!

 

土地と物件

 

 

例えば、「地元にいる両親から受け継いだ土地があるので、
そこでアパートを建てて土地活用をしよう!」と考えたとします。
しかし、
経営をするつもりでいる土地の、今現在の土地勘は
きちんとあるでしょうか?

 

 

また、「アパートを建ててしまえば、
あとは家賃収入でローンは払っていけるはず!」とお考えの場合、
それはあくまでも、満室まで入居してもらえた場合
ではないでしょうか?

 

アパートは立地により、入居率が大きく変わります。

 

特に地方で土地活用を行う場合、
年月を経るごとに入居者を得ることは難しくなります。

 

離れた土地にアパートを建てて土地活用をする場合や、
投資用に遠方のアパートを購入して土地活用をする場合、
そのアパートは今は良くても
数年後には利益の出ない物件になってしまうかもしれません。

 

土地勘のない場所でのアパート経営は、
リスクが大きい土地活用ということを理解しておきましょう。

 

 

中古アパートでの経営はお得?利回りに惑わされないように

 

利回り

 

 

土地活用をするうえで、
特に気になるのは『利回り』ですよね。不動産投資の基本とも言えます。

 

いわゆる利回りは、

 

家賃収入による年間利益÷投資金額(物件の価格)×100

 

で計算していきます。

 

利回りが10%だったとすると、頭金を淹れていない場合、
ローン返済に10年かかる計算になります。

 

中古アパートを購入し、土地活用を行うことで、
初期投資に必要な資金は安くなるかもしれません。

 

しかし、一般的にアパートというものは、
新築・築浅であるほど人気が高まります。

 

中古アパートで入居者を集めようと考えた場合、
大規模修繕やリノベーションなどの経費がかかることも
考慮しなければならなくなります。

 

利回りを考える時は、入居者が満室になった場合だけではなく、
空室がある場合の修繕費用がかかるリスクも見越した
土地活用を行う必要があります。

 

みなさんのアパート経営失敗談

 

こちらでは、実際にアパート経営を行ったことのある方の
『アパート経営失敗談』をご紹介したいと思います。
アパート経営をお考えの皆さんの参考になれば幸いです。

 

北海道/ボロアパートの大家さん/50代

 

私がアパート経営に乗り出したのは、収入を増やせるかと思ったから。安い値段で売っているボロアパートを手に入れると、収入アップを図ろうとした。
だがすぐに問題があることに気づいた。外壁が壊れかけていて、修理しないといけない。それで父の知り合いの業者に頼んで見積もりをして貰った。その値段は驚きの700万円だ。さすがに600万円に値引きして貰ったが。そんなお金が無い。それでアパートを担保にして借金をして修理することにする。
ネットで調べたら、安い業者なら400万円ほどでできるみたいだ。それで200万円も多く出してしまった。おかげで借金も膨れあがって、返済が大変になる。アパートの見た目はきれいになったけど、出費が痛い。
問題はまだ終わらない。古いアパートだと退去者も出る。部屋の修理をしないといけない。それが20万円もかかる。部屋代が5万円なのに、出て行けば一度で20万円か。これじゃやってられない。さすがに年に二度退去者が出たら、支払うお金が尽きた。それで管理会社に嘆いてみたら、部分修理で対応することに。おかげで7万円でできるそう。それでほっとする。
お金の出入りは気をつけた方がいい。ボロアパートなら、完全にきれいにしようなんて思わないことだ。どうせボロアパートなんだから。そうしたら無駄な出費を減らせる。

 

大阪府/ここなさん/30代

 

不動産投資には興味があり、ずっとその為にお金を貯めてきた所もありました。
仕事もがんばってお金が貯まった頃にいよいよ物件を購入しようと決めました。購入した物は知り合いの知り合いに紹介された不動産会社での案内でした。
大阪府の中でも私の土地勘のないアパートを案内してくれたのです。場所は私の居住区よりもかなり遠い場所でした。住宅街で静かな所です。
ただ、そこがどういう場所かも分からず、勧められるがままに購入に至ったのです。
12戸のアパートで価格は1700万円でした。結構安く購入出来たと思いました。しかし、その地域はかなり人工も減っています。周りにもたくさんの空き家があります。
そして人が流れて入ってくる場所ではないのです。
新たな人が入る地域でも無く、既存の方がわざわざこのアパートに引っ越そうと考える事もなく、空室は数年間に及びます。
集客をしようにも本業が忙しく、管理会社に任せきりです。
購入して6年位になりますが、まだまだ回収の目途は立っていません今の入居者さんには出て行ってもわない様に手を合わせて祈るだけしか出来ていません。
本当に失敗だなと思っています。
失敗は始めっからだったと思います。知り合いの知り合い等、ほぼ知らない人です。
その人を信用してしまった私も悪いのですが。次にもし買う事になるならば、もっと自分の土地勘のある場所で且、管理がし易いように近くの物件にしたいと思います。

 

東京都/ママレードさん/20代

 

私がアパート経営をしてみようと思った理由は、ただ単に自宅の敷地が余っているからという理由からでした。
私は、不動産業者の勧められるがままにアパートを立ててしまいました。
「失敗1人口」
失敗をしたのはまず「近所の聞き込み」「近所のアパートに住んでいる人」などの調査をしていなかったことでした。
私は建ててしまった後、後悔したことは「近所のアパートはどこも空き家だらけだった」という事です。調査をしなかった私が悪かったのですが、何処のアパートも空き家ばかりで人が入っている様子がありませんでした。
その状況を不動産会社に相談をすると「大丈夫」というなんの根拠もない返事しか帰ってくるだけでした。そして、どの家族や学生も新しい物件を好むので最初のうちに埋まらなかった場合どうなってしまうのかとても不安でした。
建てて3年たった時の入室状況は6室中2つだけで赤字のまま建物の老朽化が進むのかと思うと、ここの土地にアパート経営をしようと思った事、建ててしまった事をとても後悔をしています。
もっと周りの意見や経営状況を聞いてから考えゆっくり計画することの大切さを、この失敗で実感することが出来ました。他の人もせっかくの財産を残念な結果にならないように気をつけて利用した方が良いです。

 

栃木県/チェアーさん/40代

 

父から譲り受けた土地がありました。どのように活用するかまだあまり考えていなかった時に、その周辺にマンションが立ち始め、町が一気に活性化され始めました。その流れに乗って、アパート経営を自分も始めてみようと考えたことがきっかけです。私のアパートには駐車場がついています。ですが3年たっても誰も駐車場スペースを借りる住人がいませんでした。そのため、さらに土地活用したかった私は、その駐車場スペースをコインパーキングに切り替えました。ですがその駐車場に切り替える話を住人に全くしていなかったため、住人が団結しとても怒ってしまったのです。もともと車通りの多い道沿いにあり、そこに駐車場ができてしまうと大きな車が止まり、視界を防ぎ危険だと言う声が出たのです。駐車場を作った会社は、不動産管理をお願いしていた会社の子会社です。ですがその両者の連携も取れていなかったため、住人は全く知らなかったのです。工事は3日ほどで完成してしまい、住人が確認する暇もなかったのです。完成後に住人に説明をするという後手後手の対応になってしまいました。結果、何とか話は収めることができました。住んでもらってる住人に、もう少し寄り添った誠実な対応、段階を踏んだ対応をすればよかったと今でも後悔しています。

 

 

アパート経営に投資するメリットとリスク

 

説明する女性

 

 

以上、みなさんの『アパート経営失敗体験談』をみていただいても
お分かりのように、土地活用でアパート経営をするにはまず、

 

  • 満室を維持できるか?
  • 空室がある場合でも赤字を出さずに済むか?

 

上記が重要なのがわかりますね。

 

他にも騒音対策や、住民トラブルの防止など、
大家には考えなければいけないリスクがたくさんあります。

 

もし管理業務に積極的ではないのでしたら、
専門業者に管理代行していただく方が良いでしょう。

 

業者に代行を委託する場合、
そこにかかるお金は経費として計上できます。

 

他にも建物の管理費、修繕積立金、ローンの利息なども
実は経費で計上できるのです。

 

土地活用でアパート経営をするのなら、
どこまで経費として計上できるのかをしっかりと把握して
おくのが、リスクを軽減するコツです。

 

不動産所得を含め、年収が2000万円を超える場合は
法人化することで節税ができます。

 

法人になると個人で払うよりも税率が軽減されます。
また、法人で所有している不動産は、
法人税の課税対象にならないといったメリットもあります。

 

 

土地活用のアパート経営で失敗しないために

 

グラフ

 

 

土地活用で失敗する方は、
アパートが常に100%の収益をもたらしてしまう
考えがちになっています。

 

不動産収入や節税といった甘い言葉に惑わされることなく、
しっかりと収入に繋がる土地活用をするためには、
1社にこだわらず複数社から土地活用プランの見積もりをとり、
比較して検討するようにしましょう。

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