アパート経営は失敗しやすい?土地活用によるメリットとリスク

 

アパート経営

 

 

現在所有、もしくはこれから購入する土地を有効活用して、
『アパート経営』をお考えの方も多いのではないでしょうか?

 

土地活用でアパート経営をすることで、
不動産収入、そして不労所得も夢ではありません。

 

しかし、アパート経営さえすれば
誰もが悠々自適の生活ができるかといえば、
そんな簡単なことではありません。

 

実は、土地活用には多くの失敗例も存在するのです。

 

では、土地活用で失敗しないためには
一体どのようにアパートを経営していけばよいのでしょうか?
この記事で詳しく解説していきます。

 

 

アパート経営は土地と物件選びが重要!

 

土地と物件

 

 

例えば、「地元にいる両親から受け継いだ土地があるので、
そこでアパートを建てて土地活用をしよう!」と考えたとします。
しかし、
経営をするつもりでいる土地の、今現在の土地勘は
きちんとあるでしょうか?

 

 

また、「アパートを建ててしまえば、
あとは家賃収入でローンは払っていけるはず!」とお考えの場合、
それはあくまでも、満室まで入居してもらえた場合
ではないでしょうか?

 

アパートは立地により、入居率が大きく変わります。

 

特に地方で土地活用を行う場合、
年月を経るごとに入居者を得ることは難しくなります。

 

離れた土地にアパートを建てて土地活用をする場合や、
投資用に遠方のアパートを購入して土地活用をする場合、
そのアパートは今は良くても
数年後には利益の出ない物件になってしまうかもしれません。

 

土地勘のない場所でのアパート経営は、
リスクが大きい土地活用ということを理解しておきましょう。

 

 

中古アパートでの経営はお得?利回りに惑わされないように

 

利回り

 

 

土地活用をするうえで、
特に気になるのは『利回り』ですよね。不動産投資の基本とも言えます。

 

いわゆる利回りは、

 

家賃収入による年間利益÷投資金額(物件の価格)×100

 

で計算していきます。

 

利回りが10%だったとすると、頭金を淹れていない場合、
ローン返済に10年かかる計算になります。

 

中古アパートを購入し、土地活用を行うことで、
初期投資に必要な資金は安くなるかもしれません。

 

しかし、一般的にアパートというものは、
新築・築浅であるほど人気が高まります。

 

中古アパートで入居者を集めようと考えた場合、
大規模修繕やリノベーションなどの経費がかかることも
考慮しなければならなくなります。

 

利回りを考える時は、入居者が満室になった場合だけではなく、
空室がある場合の修繕費用がかかるリスクも見越した
土地活用を行う必要があります。

 

 

アパート経営に投資するメリットとリスク

 

説明する女性

 

 

前述の項目をふまえると、
土地活用でアパート経営をするにはまず、

 

  • 満室を維持できるか?
  • 空室がある場合でも赤字を出さずに済むか?

 

上記が重要なのがわかりますね。

 

他にも騒音対策や、住民トラブルの防止など、
大家には考えなければいけないリスクがたくさんあります。

 

もし管理業務に積極的ではないのでしたら、
専門業者に管理代行していただく方が良いでしょう。

 

業者に代行を委託する場合、
そこにかかるお金は経費として計上できます。

 

他にも建物の管理費、修繕積立金、ローンの利息なども
実は経費で計上できるのです。

 

土地活用でアパート経営をするのなら、
どこまで経費として計上できるのかをしっかりと把握して
おくのが、リスクを軽減するコツです。

 

不動産所得を含め、年収が2000万円を超える場合は
法人化することで節税ができます。

 

法人になると個人で払うよりも税率が軽減されます。
また、法人で所有している不動産は、
法人税の課税対象にならないといったメリットもあります。

 

 

土地活用のアパート経営で失敗しないために

 

グラフ

 

 

土地活用で失敗する方は、
アパートが常に100%の収益をもたらしてしまう
考えがちになっています。

 

不動産収入や節税といった甘い言葉に惑わされることなく、
しっかりと収入に繋がる土地活用をするためには、
1社にこだわらず複数社から土地活用プランの見積もりをとり、
比較して検討するようにしましょう。

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