一括借り上げ契約のデメリットとは？家賃保証ってどうなの？

土地活用でアパートやマンションの経営をお考えの方なら、
『一括借り上げ契約』について、一度は耳にされている
かもしれません。

ご存知ない方の為に簡単に説明すると、
現在所有しているアパートやマンションのある土地を、
サブリース会社が建物ごと借り上げをしれくれる契約です。

この記事では、一括借り上げ契約の詳しい仕組みと、
メリット、デメリットについてご紹介したいと思います。

一括借り上げ契約とは？詳しい仕組み

一括借り上げ契約（サブリース）とは、土地と建物を
契約期間に応じて管理会社が借り上げる契約のことです。

建物を借りたサブリース会社が入居者を集い、転貸します。
管理は全てサブリースの会社が行います。

基本的には借り上げ期間が予め設定されており、
その間は空室があっても家賃保証が得られるという
メリットがあります。

また、建物がまだ用意されていない場合や、
古くて立て直しやリノベーションが必要な場合でも、
サブリース会社の多くはハウスメーカーですので、
建築も含めた契約が可能です。

主なサブリース先として有名なのが、
大和ハウス・旭化成・大東建託が挙げられます。

一括借り上げ契約のメリットは？

一括借り上げ契約のメリットはなんといっても、
一定金額を支払ってもらえる家賃保証によって、
安定した収益が得られることにあります。

物件を丸ごと借り上げてもらう形ですので、
空室による家賃収入減少の心配をすることがありません。

また、入居者の募集から入退去の諸手続きなどを
代行してもらえるため、管理の手間を大幅に省けるうえ、
入居者からのトラブル対応をしてもらえる
といったメリットもあります。

空室対策や様々な管理はアパート・マンション経営における
大きな負担となりますので、
お任せにできるメリットは大きいでしょう。

一括借り上げ契約のデメリット

一括借り上げ契約のデメリットは、
家賃保証によって得られる賃料の収入は、自己で管理を行う
場合よりも割安になってしまう点です。

また、更新ごとに保証賃料が変更となる場合があり、
ずっと同じ金額が支払われるとは限らない。
といったデメリットも。

むしろ、物件が老朽化するごとに家賃保証の金額も
下がる一方となり、ローン支払いの採算がとれなくなる
といったトラブル事例もあります。

家賃保証が得られない免責期間が設けられる
こともあり、その間は無収入となり利益を得ることができません。

多くの場合、サブリースは『30年一括借り上げ』といった
長期の契約になります。
その間、物件を自由に売却などはできませんし、
サブリース会社側が契約を解除してくるリスクや、
倒産して資金回収ができないといったリスク、
デメリットも存在します。

トラブルを避けるために契約の確認が重要

何事もおいしい話ばかりではないのが世の常です。

一括借り上げ契約を活用するためには、
不利にならない契約をできるサブリース会社を
探すことが重要です。

評判の良いサブリース会社を探すためには、
契約内容をじっくりと検討する必要があります。

説明会などに通うよりも、インターネット等で
相見積もりを行う方が、言いくるめられる心配もなく
時間をかけて比較し、最良の会社を選ぶことができるでしょう。