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田舎でも出来る!土地に合った最適な土地活用の方法は?

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農業従事者の減少で、地方では耕作放棄地が増え、田舎の土地を持て余している人が増えています。

田舎の土地はそのままにしているだけでも固定資産税といった税金や維持費がかかるので、困ってしまいますよね。

また、「思い切って田舎の土地を売ろう!」と思っても、思ったような金額で売れなかったりと、売却をためらっている方も多いのではないでしょうか?

そんな方にオススメしたいのが、田舎の土地を使った土地活用です。

でも一体、どんな土地活用の方法があるのでしょうか?
この記事では、人口が少ない田舎の土地でもできる最適な土地活用を詳しくご紹介します。

田舎の土地活用はなぜ難しい?

田舎での土地活用が難しいのは、活用できる用途が限られているためです。

街中とは違い、集客が難しいために住居や商業施設などには向きません。

また、田舎の土地には様々な規制があったりもします。

交通の便が悪い遠方の土地の場合、頻繁に様子を見に行くことは難しく、管理を委託せざるを得ないといった問題もあります。

田舎の土地は、基本的に都会と同じ使い方はできないと考えた方が良いでしょう。

具体的に、田舎の土地活用ではどういったケースが問題となるのかをご紹介します。

1.土地に規制がある

田舎の土地には、次のような規制がある場合があります。

  • 市街化調整区域
  • 農地

「市街化調整区域」の土地の場合、基本的に建物は建てられません。

また、「農地」として登録されている場合、農地法による規制が適用されます。

農業以外で土地活用を行うなら「農地転用申請」行わなければなりません。

所有している土地が「市街化調整区域」かどうかは役所など自治体の窓口で確認できます。

農地転用を行う場合、地域の農業委員会に申請を行いましょう。

2.土地に規制はないが難しい

田舎の土地は、今まで活用方法が見つからずに放置されていた土地や、休耕地、林地など、きちんと整地されていない場合も多いです。

活用したくても、まずは地盤改良工事や、山林の伐採などの整地をすることから始めることになるかもしれません。

一見、何事もないような土地に見えても、木の根などが埋まっており、除去が必要になえることも…。

そうなると、まずは土地を活用できるようにするための初期投資が必要になってきます。

活用のプランを立てる前に、しっかりと土地の調査をしておきましょう。ここは経費をかけても損ではありません。

3.そもそも地形に問題がある

田舎の土地は、都心部のように区画整備をされた土地ではないことが多いのです。

たとえば、建物を建てづらい変形地や、面積や区画は問題なくても急な斜面の土地だとしたら、活用する方法はごく限られたものとなります。

比較的自由度の高い土地活用方法でも、地形の問題で実現できない可能性があります。

特に遠方に住んでいる場合は、一度は自分の目で土地の状態を確認しておいた方が良いでしょう。

地盤改良でどうにかできるのか、そのままでも使えるのか、プロに頼んで調査を行うことも重要です。

田舎の土地によくある規制を知っておこう

田舎の土地にある規制には、農地や市街化調整区域の他にも、様々な法律によって規制が入る可能性があります。

  • 都市計画法
  • 河川法
  • 森林法
  • 自然公園法
  • 文化財保護法
  • 宅地造成等規制法

大まかな規制だけでも、これだけのケースが考えられます。

森林法、文化財保護法、自然公園法などでは、民有地であっても森林や文化財保護のために、建物の建設や土地活用が制限されることがあります。

また、急斜面や、地すべりの可能性がある場所などでは、土地の活用を規制される可能性が高いです。

田舎の土地におすすめな土地活用

田舎の土地は、人口が少なく、商業施設にはあまり向いていません。

都心に比べると、活用方法が限定されています。

だからといって、田舎の土地は活用できないのかといえばそんなことはないのです。

持て余して固定資産税をかけるよりは、少しでも活用する道を考えた方が建設的ですよね。

田舎の土地でも、条件さえあえば十分に土地活用を行うことができます。

田舎だからこその土地活用もあるのです。

田舎の土地におすすめな土地活用と、その理由をご紹介します。

アパート経営

田舎では人口が少なく、賃貸の需要が少ないため、アパートの経営には向きません。

しかし、最近では田舎暮らしに憧れる方や、あえて家賃の安い田舎を生活圏にするという方も少なくありません。

上手くプロモーションすれば、田舎でもアパート経営は可能です。

また、民泊法により、年間180日以下の営業であれば、アパートなどの空室を民泊として貸し出すこともできます。

田舎暮らし体験の拠点、民宿やホテルなどの少ない田舎の旅行拠点として、民泊利用ができるアパートを経営するのも選択肢のひとつです。

トランクルーム経営

トランクルーム経営は、コンテナやガレージの設置、倉庫の建設などを行い、荷物の保管場所として賃貸する土地活用方法です。

自動車などで乗り付けることができれば、田舎でも問題なく集客ができます。

荷物の保管に適した調湿設備のついたコンテナを設置すれば、狭い土地や変形地でも経営できるのも魅力。

基本的には、荷物の出し入れは借主任せなので面倒も少なく、初期投資も安いです。

あまりに街中から離れすぎるとやや集客が難しいかもしれませんが、管理をしっかりとできるなら、かなり不便な田舎であっても宅配で荷物を預かるタイプのトランクルームとして活用することができます。

戸建て賃貸住宅

田舎では賃貸物件の需要が少なめですが、戸建て賃貸住宅なら借り手がつく可能性が高くなります。

多少職場が遠くても、田舎の安い家賃で一戸建ての広い家に住みたいというファミリーは多いのです。

また、老後は田舎でのんびり暮らしたいというシニアにも需要があります。

田舎で戸建て賃貸住宅を経営するなら、駐車スペースは必須です。

むしろ、マイカー通勤が一般的な田舎であれば、アパートよりも駐車場つきの戸建ての方が賃貸の需要は高いと言っていいでしょう。

ただし、戸建ての場合は、空室になった場合のリスクもアパートより高くなりますので、その点は注意するべきです。

駐車場経営

田舎は車社会ですので、自宅に駐車場を完備している場合がほとんどです。

また、商業施設も広く駐車場を取っている場合が多いため、田舎の駐車場需要はそれほど高くありません。

特に、コインパーキングはほぼ使われないと考えた方が良いでしょう。

とはいえ、駐車場の造成は他の土地活用に比べて初期投資があまりかかりません。

月極駐車場で、契約をある程度取れそうな見込みがあれば、低コストで土地活用をすることができます。

建物を建てることができない市街化調整区域でも、青空駐車場なら経営できるというメリットもあります。

サービス付き高齢者向け住宅:サ高住

サービス付き高齢者向け住宅の建設、運営は、通常の賃貸物件に比べて閑静な田舎の方が好まれます。

高齢化社会で需要も高まっているため、田舎でも安定した収益が見込める土地活用です。

経営には安全確認や食事、買い物サービスの提供など、サ高住の条件を満たす必要があります。

サービス付き高齢者住宅は、初期投資は大きくなりますが、自治体から補助金などが出る場合があります。

自分で運営するのが難しい場合でも、サ高住を運営したい企業に建物を管理してもらう方法もあります。

土地の売却

どうしても土地の活用方法が思いつかない、土地を活用するためにはコストがかかりすぎるといった場合には、いっそ売却してしまうのも手です。

継続的な収入にはなりませんが、ずっと高い税金を払い続けるよりは売ってしまう方がメリットは大きいです。

不便でインフラの整っていないような田舎の土地も、資材置き場などで地元の需要が意外にある場合もあります。

とはいえ、買い手がつかなければ売却はできませんので、価格設定については慎重に検討しましょう。

田んぼや畑などの農地におすすめな土地活用

前述したように、農地(田んぼや畑)で農業以外の土地活用をする場合には、農地転用が必要です。

ポイント

農業振興地域の場合、原則転用は行えません。

元が農地なわけですから転用手続きをしても賃貸需要はほぼ皆無と言ってもいいでしょう。

しかし、そんな田んぼや畑などでも有効利用できる、おすすめの活用方法があります。

ここで何点か例を挙げてみたいと思います。

太陽光発電

畑や田んぼなどの農地でオススメな土地活用が、「太陽光発電」です。

今では、太陽光発電をして売電するのも一般的な土地活用の方法になりつつあります。

平地であれば、田舎は周囲に高い建物がないので太陽光が遮られることがありませんし、比較的広い土地であれば、効率的に沢山の電気を作ることができます。

太陽光発電は、太陽の光を浴びて電気を作るだけなので、人がいない地域でも安定して経営することができます。

維持費もさほどかからず、ソーラーパネルの掃除やメンテナンス、草刈り程度です。

また、発電した分から自家用にも賄えるので、月々の電気代もかからなくなるのが嬉しいポイントです。

デメリットとしては、土地活用の転用が容易にできにくくなります。

ソーラーパネルの設置費用の回収が約10年と言われていて、それまでは太陽光発電で土地が使われることになります。

もちろん撤去時には、その費用も必要です。
建物を建てるわけではないため、固定資産税などの節税対策もできません。

また、ソーラーパネルが光を反射し、近隣住民の迷惑になる可能性もありますので充分に注意する必要があります。

そのままの状態で貸す

田んぼや畑をそのままの状態で貸す方法もあります。

近隣の農家に賃貸する方法から、農業を趣味で行いたい方に一定条件のもとで貸し出す「貸農園」、農業体験の場としての「市民農園」設置するなどの方法があります。

特定農地貸付法による方法や農園利用方式による方法では、法に従った範囲内で農地を貸しだして、利用してもらうことができます。

市民農園整備促進法を活用して市民農園を作る場合は、休憩所など法に沿った付帯施設が必要です。

逆に言えば、付帯施設を作る場合は、市民農園整備促進法を活用しなければ農地転用の手続きが必要になりますので注意しましょう。

田舎の土地活用は専門家からアドバイスを受けよう

田舎の土地を活用するのは、都心部に比べて様々なことを気にしなければならず、とても難しいというのが現状です。

素直に専門家の手を借りて、最適な活用方法を探すことをおすすめします。

田舎の土地も含めて、土地活用の提案を行っている業者はたくさんありますが、どの業者でもOKというわけではありません。

特に田舎の土地の場合は、特殊なケースが多いので、豊かな知見が必要になります。

本当は田舎の土地活用の知識がないのに、土地活用の提案を行う質の低い業者がいるのも事実なのです。

田舎の土地活用を考えるなら、必ず複数の会社から提案を受けて、どの業者が一番信頼できるのか、じっくりと検討するようにしましょう。

   

「土地活用はしたいけど失敗だけはしたくない!」

初めて土地活用をお考えの方の多くが、このような不安を持っています。
では、土地活用初心者の方が安心して収益を出すためにはどうすればよいのでしょうか?次のページでご紹介します。


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