土地活用でマンション経営をするリスクと注意点

 

マンション経営

 

 

「土地活用でマンション経営をして収入を得たい!」
そのようにお考えの方も多いと思います。

 

不景気な現代ですので、
土地活用=不動産収入がある生活には憧れます。

 

しかし、土地活用は憧れだけでは上手くいかないようです。

 

意気揚々と経営に乗り出したものの、
残念ながら失敗している方が続出しているのが現状です。

 

では、土地活用で失敗のないマンション経営を
行うためには、
どういった点に気を付けるべきなのでしょうか?

 

 

マンション経営における投資リスク

 

マンション経営のリスクグラフ

 

 

そもそも、土地活用で失敗してしまう方は、
不動産投資へのリスクを正しく理解していない
可能性が高いと思われます。

 

例えば、不動産業者などの営業担当の方は、

 

  • 経費で落とせるので節税効果がある
  • 利回りが高い
  • 空室が少なく家賃収入でどんどん儲かる

 

などと魅力を語ってくれるかもしれません。
しかし、営業の話をうのみにするのは危険です。

 

建物の減価償却が終わってしまえば、
土地活用で節税は見込めません。
そして、利回りもずっと同じ率である保証はありません。

 

新築であれば収入の期待値も高くメリットが多いのですが、
例えばその物件が古くなった場合や、最悪売ることに
なってしまった場合、
中古になって価値が下がってしまうということを
忘れてはいけません。

 

土地活用でマンション経営を行う場合は
以上をしっかりと心がけておきましょう。

 

 

家賃収入だけでローンの負債を払えるのか?

 

空室

 

 

土地活用でマンション経営を行う際には、
『空室対策』が重要です。

 

常に入居者が入っているようでも、
頻繁に住人が入れ替わるようでしたら要注意。
家賃収入が断続的になるだけではなく、
その都度リフォーム資金が必要になります。

 

入居者が入れ替わるごとに、
クリーニングや鍵の付け替えなどが発生しますし、
大規模修繕の資金も必要になります。

 

修繕費は規模が大きいほどにかさみます。
ローンの返済に対して家賃収入が少ない場合、
そういったメンテナンス費用で赤字がかさみ、
残念ながら土地活用で失敗してしまう方もいるのです。

 

空室対策の方法は?

 

では、最適な空室対策とはどういった方法なのでしょうか?
簡単にではありますが、一例をご紹介します。

 

  1. 家賃の相場を調べ適正な金額にする
  2. 敷金や礼金を見直す
  3. 部屋を家具付きにする
  4. 賃貸仲介業者に謝礼をだす
  5. ポータルサイトに積極的に掲載する

 

土地活用で行うマンション経営は、
不動産投資ではありますが、れっきとした客商売でもあります。

 

部屋を借りられるお客様のニーズに合わせた
空室対策を考えた土地活用を行うようにしましょう。

 

 

中古マンションの安易な購入は失敗の元

 

中古マンション

 

 

不動産投資の中でも、中古アパートの経営は利回りを重視する
ことが重要になります。

 

建物そのものは中古でどんどん価値が下がっていきますから、
賃料の相場が高めで物件価格は安めの地方都市などでは、
儲かるように思えるかもしれません。

 

しかし、そこに資金を投資する前に、
本当にその利回りで大丈夫なのか?をしっかりと
確認するようにしましょう。

 

利回り重視なら、長い目で見れば
地方よりも都心の方が優れています。

 

新築ワンルームでも、いずれは中古になります。
中古物件での経営を上手くこなせる方なら、
問題なく投資ができる物件を見極められるはずです。

 

 

土地活用でマンション経営を考えるなら

 

マンション経営で収入

 

 

以上、主に経営の資金繰りに関するリスクについて
お話ししていきましたが、
他にも、入居者からの騒音苦情などのトラブルにも
対処しなければなりません。

 

そのためにも、「マンション管理士」の資格を取っておくことで、
そういったトラブル対策に役立ちます。

 

 

土地活用は、上手くいけば安定した収入を得る
近道になることは確かです。

 

空室対策、修繕費、利回り低下のリスクへの対処……
考えることが山積みの土地活用ではありますが、
魅力の多い投資であることは間違いありません。

 

ひとことにマンションと言っても、
大規模なものだけではなく、アパートとさほど規模の
変わらないものを管理して土地活用をすることもあり、
必ずしも大きい物件の方が利回りがいいとは限りません。

 

まずは複数の不動産会社から費用見積もりを請求し、
資金や立地などをしっかりと比較して、
自分自身に合った土地活用のプランを検討してみましょう。

 

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