農地でアパート建設をするメリットとデメリット

近年の天候不順や自然災害による収穫量の低下など、
農業を続けることに不安を覚える農家の方は少なくありません。

跡取りとなる親族が農業以外の職に就いているケースも多く、
今まさに「農地を他の用途で活用しよう！」とお考えの方も
おられるのではないでしょうか？

そんな方たちが一度は検討するのが『農地でのアパート建設』です。

『農地でアパートを建設・運営』するのには
どんなメリットとデメリットがあるのかを確認してみましょう。

実は高い？農地にかかる固定資産税

基本的に農地は、宅地と呼ばれる一般的な住宅地とは異なり、
『固定資産税』が安く設定されています。
これは、農家にとって税制面での優遇があるからです。

ところがこれには例外があります。
市街地にある農地はこのメリットがなく、
宅地とほとんど変わらない固定資産税が課せられます。
このことを『宅地並み課税』と言います。

昔はそれでも特に問題のない農家が多かったのでしょうが、
現在は田畑を潰して農地→宅地にするケースが増えています。
つまり、農地だったところが市街地化している土地が
増えてきているのです。

「以前は田畑ばかりの農地だったのに、いつの間にか宅地になっていた」
という場所はきっと身近なところにもあるでしょう。

このように、周辺の土地の状況が変化したことで
固定資産税が跳ね上がってしまった農地が多くなっています。

しかし、この現状を打開する方法があります。

農地にアパートを建てると『小規模住宅用地』の区分と
なり、固定資産税と都市計画税が大幅に安くなります。
農地にアパートを建設する一番大きなメリットは『納税額の軽減』
なのかもしれません。

農地でアパート建設・経営をするメリットは？

農地でアパートを建設・経営をするメリットは他にもあります。
まず、『家賃収入』を得られることです。

一定数の入居者を確保できれば安定した収入となります。
天候に左右される農業に比べると精神面でも楽になるでしょう。
資産運用も、より計画的に行えるようになります。

農地でアパート建設・経営をするデメリットは？

デメリットとして挙げられるのは、建築費など多額の初期費用が
かかるということです。

ローンを組むにしても、入居者を確保するまでは安心できません。
また、その状態が一生続くわけではありません。
最悪の場合、安定した経営ができなければ家賃収入を得るどころか
赤字となる可能性もあります。

代わりに経営をしてくれる管理代行会社もありますが、
その場合はどこに依頼するかも含めて判断力が問われる
ことになります。

条件次第では転用不可？アパート建設の落とし穴

以上のように農地にアパートを建てることには
一長一短がありますが、それ以前に『事前手続き』でつまずいて
しまう可能性もあります。

それは、『農地の転用手続き』です。
農地は農地法により用途が定められており、アパートだけでなく、
農地を駐車場として活用したい時などにも必要となる手続きです。

初めに触れたように、市街地にある農地は固定資産税が高いため、
アパートの建設に大きなメリットがあります。
ところが市街地ではない場合、農地転用の許可が下りない
可能性も考えられます。
しかし、本来農地では認められていない用途なので、
許可が下りなかったとしても仕方ないことなのです。

しかも、農地転用手続きには都道府県知事や農林水産大臣の
許可が必要となり、申請から結果が出るまでに2か月はかかる
と言われています。
許可が下りることを前提に建設工事を始めてしまうと、
後に中止命令が下されることも…。

そのような事態に陥らないためには、事前に所有する農地の
区分をしっかりと確認し、そのうえでどのように農地活用
することが一番良いのかを検討することです。

安易な判断で見切り発車とならないよう、土地活用業者に
しっかりと相談し、慎重な対応をするようにしましょう。