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遊休農地でも土地活用はできる?3つの活用方法と農地転用について

更新日:

  • 体を壊して農業をやめてしまった
  • 年齢的に農業を続けるのが難しい
  • 親や親族が管理していた農地を相続した

昨今、高齢化や上記のような理由で、田舎を中心に遊休農地が増え続けています。

メモ

遊休農地とは、現在耕作をされていない農地のことをいいます。
また、その期間が1年を越えた農地を耕作放棄地といいます。

もちろん遊休農地にも毎年税金がかかり、所有しているだけでも出費がかさんでしまいますので、できるだけ早く土地活用を行って出費を収入に変えたいところです。

このページでは、「遊休農地を土地活用して収入を得る3つの方法」について詳しく解説していきます。

農地のままでも土地活用はできる

農地のままで土地活用ができるのなら、それにこしたことはありません。

投資費用が最低限で済みますし、面倒な手続きも少なくて済みます。

農地のままで土地活用する場合、一般の農業をしたい方に貸し出して、貸し農園にするのが主流です。

賃貸や農園の運用を行う方法が難しい場合は、農地のまま近隣農家や農業事業者に売却してしまうのも手です。

ただし、転用の手続きをしていなければ「農地」としてしか売ることができません。

つまり、農業以外の土地活用ができなくなってしまうのです。

農業以外の土地活用には農地転用手続きが必要

農業以外の土地活用を考えるなら、まずは「農地転用」という手続きを行う必要があります。

無許可で転用した場合、農地法違反で罰則を受けることになりますので注意が必要です。

手続きに必要な書類を揃えて農業委員会に提出しましょう。

ただし、農地は必ずしも転用手続きが可能というわけではありません。

たとえば「農振地域」の農地は、原則農地以外の利用が認められません。

また、「市街化調整区域」は、建物を建てることができません。

転用ができないわけではありませんが、建物を建てられない時点で土地活用の方法がかなり限定されてしまいます。

農地に対する固定資産税の課税強化

農地は宅地よりも収益性が低いとされているため、土地の評価額が他の土地よりも低く、
固定資産税があまりかからないのですが、平成29年度から農地に対し、固定資産税を通常の1.8倍にするという課税強化が行われるようになりました。

農地バンクに登録したり、再生不可能と判断された土地はその対象外となりますが、農業以外での土地活用をお考えの場合は課税を避けるため、できるだけ早い対応が望まれます。

農地・遊休農地で行う土地活用アイデア

以上のように、遊休農地のままでは固定資産税が発生し、無駄な費用が掛かってしまいます。

そしていずれは、そのまま次の世代に負の遺産を相続させてしまうことに繋がります。

そうなる前に、できるだけ早いうちに土地活用をして有効利用したいですよね。

そこで次の項目では、「農地で行う主な土地活用3つ」を紹介していきたいと思います。

1.農地をそのまま必要な人に貸して活用する

最初にご紹介する農地の土地活用は、農地をそのまま必要な人に貸すという方法です。

具体的には次のような方法が挙げられます。

農地集積バンクに登録する

メジャーな方法としては、農林水産省が運営する『農地集積バンク』に登録し、
代わりに農地を耕してくれる人を探して土地を貸します。

もちろん貸した土地に対して賃料を得ることができるのですが、その相場はその土地の土壌や気候などで地域柄が出てきます。

同じ地域で貸し出している農地があれば、その値段を参考にしてみましょう。

農業に参入している企業もあり、借り手は個人だけではありません。

農業体験場としての活用

農業体験の場として市民農園を作り、入場料を受け取る活用方法です。

農業体験場としての場を提供するだけなら、法的な制約はありません。

ただし、付帯施設を作る際に自治体の許可などが必要になる場合があります。

トイレだけ、休憩所だけ作りたい、といった場合は、農地以外の利用があるとみなされてしまうケースも存在しますので、事前に確認しておくようにしましょう。

2.農地を宅地へ転用して売却する

2つ目の土地活用の方法は、農地を宅地へと転用して、別の人や企業に売却し、手放す方法です。

将来農業を再開したり、またはその土地で新しいことを始める見込みがない場合は、必要としている人に売るのも一種の土地活用です。

注意点としては、宅地へ転用(宅地化)できたからといって建物を建てられる土地になるとは限らないということ。

それは、建物を建てるときに必要な建築基準法に通る必要があるからです。

農地の場合、様々な制約があるため基準法に通らないことも少なくありません。

また、基本的に農地は地盤が弱いので、地盤改良工事が必要な場合もあります。

以上のことから、農地を宅地へと転用して売却をする場合、難易度は多少高くなります。

失敗を避ける為にも、まずは不動産会社などのプロに相談をするようにしましょう。

3.農地転用を行なってビジネス活用する

3つ目の土地活用は、農業ではなく、その土地で新しくビジネスを行う方法です。

ビジネスでの土地活用の代表的なものでは次のような活用法が挙げられます。

太陽光発電

ソーラーパネルを設置して発電を行い、それを電力会社に売る方式です。

農地は周囲に建物が少なく日当たりの良い場所が多く、ソーラーパネルの設置に適している場合が多いので、有効な活用法と言えます。

再生可能エネルギーの固定価格買取制度を利用することで、一定期間(原則20年間)固定価格で電気を買い取ってもらうことができます。

ただし、パネルを設置するために、地盤強化が必要な場合があります。

また、急な斜面などはパネルの設置に向かないので注意が必要です。

資材置き場

資材置き場は、その名の通り、建設業者や林業者などに木材や石材などを保管する場所として提供する土地活用方法です。

建物や地盤強化などを必要とせず、更地のままでも賃貸できるのがメリットになります。

ただし、建物がないぶん不動産に対する税金は高めとなってしまいます。

建物の維持費とどちらがお得かは、立地なども含めてよく検討した方が良いでしょう。

もちろん、資材置き場を必要としている業者がいなければ、資材置き場として活用することはできませんので、提携できる業者がいるかどうかも最初に確認しておきましょう。

賃貸アパート経営

農地転用の後、賃貸アパートを建設する土地活用方法です。

大型マンションに比べて、比較的安価で建設することができます。

ただし、元々農地として使っていた場所は、周囲に店や駅などがない不便な立地である場合が多いです。

住宅需要が少なければ、家賃収入も見込めません。

周辺に再開発の計画がある、バス停や駅などへのアクセスが良い、近くにショッピングモールがあるなど、農地から転用しても充分な賃貸需要がある、または、数年内に需要があがる見通しがあるなら、アパートを建てる価値はあるでしょう。

賃貸マンション経営

賃貸アパートよりも大規模な、大型のマンションを建てる土地活用方法です。

マンションもアパートと同様に、賃貸需要がなければ家賃収入を得られません。

ただし、住宅需要が少なめの田舎であっても、避暑地やウィンタースポーツの拠点として活用しやすい立地などでは、貸別荘やリゾートマンションとしての賃貸需要が発生することもあります。

また、田舎暮らしをお考えの方向けのマンションや、閑静な環境を求める高齢者向けサービス付きマンションなどは、都心部よりも郊外の閑静な環境が歓迎されます。

マンションはアパートよりも耐用年数も長いですが、初期投資も高額になります。

立地条件については慎重に検討しましょう。

駐車場経営

一般的に、農地があるような田舎では、一戸建てや賃貸住宅に駐車場が併設されていることが多く、都会のようなコインパーキング、地域住民による月極駐車場などの需要はほとんどありません。

駐車場のニーズは低いため、土地活用方法としておすすめできません。

しかし、青空駐車場としての利用なら、初期費用が他の活用方法に比べて投資費用が安価というメリットもあります。

企業社宅や、農機、大型車用の駐車場など、周辺企業の需要があれば、駐車場としての活用も可能でしょう。

キャンプ場などの施設

田舎ならではの周辺環境を活かして、キャンプ場やアウトドア施設を運営するという方法です。

利用者に自由にテントや炊事場などを使ってもらうオートキャンプ場では、特に認可などの制限はありません。

初期投資も比較的少なくて済むでしょう。

ただし、バンガローやコテージなど、宿泊施設となる建物を用意する場合は「旅館業法」に沿った条件を整える必要があります。

また、利用客の出すゴミや騒音の問題など、近隣住民への配慮が必要です。

たとえオートキャンプ場であっても、入場料を取る商業施設ですので、地域の商店会や自治体の窓口などに、事前に承諾、確認を取っておいた方がいいでしょう。

農地転用をして行うビジネスの注意点

農地転用をして行うビジネスの注意点としては先述したように、

農地は農業目的以外で活用する場合には、農地転用の手続きをする必要があるということ。

そして、農地転用の申請をする際には、転用後にどのようにして農地を活用するのかを具体的に伝える必要があるということ。

以上のことが挙げられます。

もし実現不可能だと判断された場合は許可がおりませんので、しっかりとした計画を立てるようにしましょう。

まずは土地活用のプロに相談を

農地を使った土地活用を検討する場合、法的手続きなどが絡み、頭を悩ませる部分もでてきます。

誤った素人判断で土地活用をしてしまうと、思わぬ落とし穴にはまってしまうことも…。

そうならないためにも、まずは不動産会社など土地活用のプロに相談して、

  • 所有している土地で何ができるか
  • 手続きを代行してもらうことはできるか
  • どれくらいの収入を得ることができるか

以上について、土地活用の具体案な詳細案を提示してもらうことをオススメします。

ポイント

「土地活用はしたいけど失敗だけはしたくない!」 初めて土地活用をお考えの方の多くが、このような不安を持っています。
では、土地活用初心者の方が安心して収益を出すためにはどうすればよいのでしょうか?次のページでご紹介します。

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