遊休農地でも土地活用はできる?3つの活用方法と農地転用について

 

農地活用

 

 

  • 体を壊して農業をやめてしまった
  • 年齢的に農業を続けるのが難しい
  • 親や親族が管理していた農地を相続した

 

昨今、上記のような理由で、
田舎を中心に遊休農地が増え続けています。

 

遊休農地とは?
遊休農地とは、現在耕作をされていない農地のことをいいます。
また、その期間が1年を越えた農地を耕作放棄地といいます

 

もちろん、遊休農地にも毎年税金がかかり、
所有しているだけでも出費がかさんでしまいますので、
できるだけ早く土地活用を行って出費を収入に変えたいところです。

 

このページでは、
遊休農地を土地活用して収入を得る3つの方法について
詳しくお話したいと思います。

 

 

農地を相続したときにまず考えること

 

農地相続イメージ

 

 

「親や親族から農地を相続したけど、農業はしない。」

 

そんな方もおられるのではないでしょうか?

 

家庭菜園が出来る程度の小さな土地であれば
庭や駐車場、趣味のガーデニングなどで簡単な土地活用を
することができますが、

 

郊外の田んぼなどの広い土地を相続した場合、
どのようにして土地活用をすればいいのか
困ってしまいますよね。

 

そこでまず知っておきたいのが、農地は普通の土地とは
違い、『農地法』という法律があるということ。

 

農地を農業以外で土地活用する場合(農地に建物を建てたりする)は、
宅地へと変更する『農地転用』という手続きをする必要があります。

 

 

農地に対する固定資産税の課税強化

 

固定資産税課税強化

 

 

農地は宅地よりも収益性が低いとされているため、
土地の評価額が他の土地よりも低く、
固定資産税があまりかからないのですが、

 

今年度(平成29年度)から農地に対し、
固定資産税を通常の1.8倍にするという課税強化が
行われるようになりました。

 

農地バンクに登録したり、再生不可能と判断された
土地はその対象外となりますが、
農業以外での土地活用をお考えの場合は、
課税を避けるため、できるだけ早い対応が望まれます。

 

 

農地で土地活用をするための3つの方法とは

 

3本指を立てる女性

 

 

以上のように、遊休農地のままでは固定資産税が発生し、
無駄な費用が掛かってしまいます。
そしていずれは、そのまま次の世代に相続させて
しまうことに繋がります。

 

そうなる前に、できるだけ早いうちに
土地活用をして有効利用したいところですよね。

 

 

遊休農地で土地活用をするには、
大きく分けて3つの方法があります。

 

  1. 遊休農地をそのまま必要な人に貸す
  2. 遊休農地を宅地へ転用して売却する
  3. 遊休農地を宅地へ転用してビジネス活用する

 

では、それぞれの土地活用法について、
次の項目で詳しく解説していきたいと思います。

 

 

土地活用1.遊休農地をそのまま必要な人に貸して活用する

 

農地を貸す

 

 

最初にご紹介する農地の土地活用は、
農地をそのまま必要な人に貸すという方法です。

 

メジャーな方法としては、
農林水産省が運営する『農地集積バンク』に登録し、
代わりに農地を耕してくれる人を探して土地を貸します。

 

もちろん貸した土地に対して賃料を得ることができるのですが、
その相場はその土地の土壌や気候などで地域柄が出てきます。

 

同じ地域で貸し出している農地があれば、
その値段を参考にしてみましょう。

 

農業に参入している企業もあり、
借り手は個人だけではありません。

 

 

土地活用2.農地を宅地へ転用して売却する

 

農地転用

 

 

2つ目の土地活用の方法は、
農地を宅地へと転用して、別の人や企業に売却し、
手放す方法です。

 

将来農業を再開したり、またはその土地で新しいことを
始める見込みがない場合は、
必要としている人に売るのも一種の土地活用です。

 

注意点としては、宅地へ転用できたからといって
建物を建てられる土地になるとは限らないということ。

 

それは、建物を建てるときに必要な建築基準法に
通る必要があるからです。

 

農地の場合、様々な制約があるため
基準法に通らないことも少なくありません。

 

また、基本的に農地は地盤が弱いので、
地盤改良工事が必要な場合もあります。

 

以上のことから、農地を宅地へと転用して
売却をする場合、難易度は多少高くなります。

 

失敗を避ける為にも、
まずは不動産会社などのプロに相談をするようにしましょう。

 

 

土地活用3.農地を転用してビジネス活用する

 

太陽光発電イメージ

 

 

3つ目の土地活用は、
農業ではなく、その土地で新しくビジネスを行う方法です。

 

ビジネスでの土地活用の代表的なもので、

 

  • 太陽光発電
  • 資材置き場
  • 賃貸アパート経営
  • 賃貸マンション経営
  • 駐車場経営

 

などの土地活用があります。

 

注意点としては、先述したように、
農地は農業目的で利用することを前提とした土地のため、
それ以外で活用する場合は農地転用の手続きをする必要が
あるということ。

 

農地転用をせずに宅地として活用した場合、
3年以下の懲役または300万円以下の罰金がかかります。
しっかりと手続きを行うようにしましょう。

 

また、農地転用の申請をする際には、
転用後にどのようにして農地を活用するのかを具体的に伝える
必要があります。

 

もし実現不可能だと判断された場合は許可がおりませんので
しっかりとした土地計画が必要になります。

 

 

まずは土地活用のプロに相談を

 

土地活用のプロ

 

 

農地を使った土地活用を検討する場合、
法的手続きなどが絡み、頭を悩ませる部分もでてきます。

 

誤った素人判断で土地活用をしてしまうと、
思わぬ落とし穴にはまってしまうことも…。

 

そうならないためにも、
まずは不動産会社など土地活用のプロに相談して、

 

  • 所有している土地で何ができるか
  • 手続きを代行してもらうことはできるか
  • どれくらいの収入を得ることができるか

 

以上について、土地活用の具体案な詳細案を提示してもらい、
比較、検討、することをオススメします。

 

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