相続税対策でアパート経営をするのは借金リスクが高い?

 

アパートの間取り図と鍵

 

 

相続税の支払いに関する悩みは、『裕福な層だけのもの』だと
かつては認識されていました。

 

しかし法律が改正され、相続税の支払い対象となる家庭が
増えたことで、他人事ではない悩みに変わりました。

 

「何か対策をしておかなければ…」ということで、
相続税対策に有効な手段として知られている『アパート経営』が
注目されています。

 

ところが、少ない知識で経営に乗り出してしまい、後悔している方が
沢山おられるのも事実です。
では一体、何が問題だったのでしょうか?

 

この記事では、『賃貸経営で行う相続税対策』について
詳しくお話したいと思います。

 

 

相続税対策に有効と言われるアパート経営とは?

 

人とお金

 

 

まず、一般的に知られている『相続税対策のためのアパート経営』
について簡単に整理しておきましょう。

 

ここで言うアパートの経営は、資金が潤沢に余っているから始める
経営ではありません。

 

敢えて借金をして土地を買い、そこにアパートを建築することで
相続税の対象となる財産を減らして見せることができるからです。

 

何故「減らして見せる」ということが可能なのかというと、
現金よりも不動産の方が評価額は低くなるからです。

 

評価額の低い不動産であればあるほどその差額が大きくなり、
相続税の対策に有効となります。

 

 

相続税対策には思い込みと勘違いに注意が必要

 

吹き出しとコーヒー

 

 

ここまでの説明だけを聞くと、「評価額とかよくわからないけれど、
借金をしてアパートを建てれば相続税対策になる」と思われた方も
おられるかもしれません。
実際のところ、噂話のレベルでは詳しい説明に至らないことも
多いので、断片的な情報からそのように勘違いされる方もいます。

 

仮に詳しく説明してくれる人がいても、税金に関する基本的な知識が
なければ、そのように思い込んでしまっても仕方のないことなのかも
しれません。

 

しかし、それが後悔を生むことになります。
『借金をしてアパート経営すること』=『相続税対策』ではないからです。

 

どのような土地を購入し、どのように経営するかによって、
相続税対策が目的だった借金が、あなたの大切な財産を減らして
しまうことだってあるのです。

 

 

相続税対策のためには条件を満たすことも重要

 

家と間取り

 

 

例えば、相続税を課せられる対象の金額が『1,000万円』に
なるであろう人が『1,000万円の借金』をした場合、
一見すると課税対象となる1,000万円は借金によってプラスマイナス
ゼロになったように思えます。

 

しかし、借金は『返すことを前提』として計上されるので、
借金では課税対象となる1,000万円を減らすことはできません。

 

その代わり、借金で不動産を購入すれば、実際に支払った金額よりも
課税の対象となる金額、つまり評価額を安くすることができます。
つまり、その差額に課せられるはずだった相続税が『節税できる金額』
となるわけです。

 

しかし、ここまで終えたところで「これで相続税の対策ができた」
と安心してはいけません。大事な要素がもう1つあります。
忘れてしまいがちなのが、『借金にかかる金利』です。

 

金利がゼロならば、先ほどの部分だけでも相続税対策として成り立ちます。
しかし実際には、その後も借金を返済しなければなりません。

 

その間、金利分の出費が増えるということになります。
この部分をしっかりとカバーしなければ、いつのまにか金利が
節税した額を超えていたという事態にもなりかねません。

 

ではどうするのかと言うと、ここで『アパート経営の中身』が
重要になってきます。
結論から言うと、家賃収入で金利を超える収入を得るのです。

 

ここまでの条件を満たして初めて「相続税対策に役立てた」
と言うことができます。

 

 

自分達に合った相続税対策の方法を選ぼう

 

yesとno

 

 

相続税対策でアパートを経営するのは確かに有効な手段です。
家賃収入も魅力的でしょう。

 

しかし、賃貸物件の経営でコンスタントに収益を上げ続けるのは
簡単なことではありません。

 

全国的に空き家が増えている今、競争は厳しくなっています。
それなりの覚悟をして始めなければ、経営のための必要経費などで
財産をマイナスにしてしまう恐れもあるからです。

 

借金によるアパート経営は、節税効果の大きさや収益性の良さから
注目されやすい方法ではありますが、節税対策が他にないわけでは
ありません。

 

例えば、毎年コツコツと生前贈与するという方法もあります。

 

大事なのは、きちんと税制を理解し、その上で自分達に合った方法を
しっかりと選ぶことです。
相続人と被相続人とでも話し合い、納得できる方法を選択しましょう。

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