相続税対策でアパート経営をするのは借金リスクが高い?

 

 

 

 

相続税の支払いに関する悩みは財産のある裕福な層だけのものだとかつては認識されていました。しかし、法律が改正され、相続税の支払い対象となる家庭が増えたことで他人事ではない悩みに変わりました。何か対策をしておかなければということで、アパート経営が注目されています。相続税対策に有効な手段として知られているからです。ところが、浅い知識でアパート経営に乗り出して後悔している人もいます。何が問題だったのでしょうか。

 

 

 

相続税対策に有効と言われるアパート経営とは?

 

まず、一般的に知られている相続税対策のためのアパート経営について簡単に整理しておきましょう。ここで言うアパート経営は資金が潤沢に余っているから始めるアパート経営ではありません。敢えて借金をして土地を買い、そこにアパートを建築することで、相続税の対象となる財産を減らして見せることができるからです。何故「減らして見せる」ということが可能なのかというと、現金よりも不動産の方が評価額は低くなるからです。評価額の低い不動産であればあるほど、その差額が大きくなり節税効果も増えることになります。

 

 

 

思い込みと勘違いに注意が必要

 

ここまでの説明だけを聞くと、「評価額とかよくわからないけれど、借金をしてアパートを建てれば相続税が安くなる」と思う人もいるでしょう。実際のところ、噂話のレベルでは詳しい説明に至らないことも多いので、断片的な情報からそのように勘違いする人もいます。仮に詳しく説明してくれる人がいても、税金に関する基本的な知識がなければ、そのように思い込んでしまっても仕方ないことなのかもしれません。しかし、それが後悔を生むことになります。「借金をしてアパート経営すること」=「相続税対策」ではないからです。どのような土地を購入し、どのようにアパート経営するかによって、節税目的の借金が、節税どころかあなたの財産を減らしてしまう可能性もあるのです。

 

 

 

条件を満たすことが肝心

 

例えば、相続税を課せられる対象の金額が1,000万円になるであろう人が1,000万円の借金をした場合、一見すると課税対象となる1,000万円は借金によってプラスマイナスゼロになったように思えます。これが勘違いをさせやすい部分なのですが、借金は返すことを前提として計上されるので、借金では課税対象となる1,000万円を減らすことはできません。その代わり、借金で不動産を購入すれば、実際に支払った金額よりも課税の対象となる金額、つまり評価額を安くすることができます。その差額に課せられるはずだった相続税が、節税できる金額となるわけです。しかし、ここまで終えたところで「これで節税できた」と安心してはいけません。大事な要素がもう1つあります。

 

忘れてしまいがちなのが、借金にかかる金利です。金利がゼロならば、先ほどの部分だけでも節税として成り立ちます。しかし、実際にはその後も借金を返済しなければなりません。その間、金利分の出費が増えるということになります。この部分をしっかりとカバーしなければ、いつのまにか金利が節税した額を超えていたという事態にもなりかねません。ではどうするのかと言うと、ここでアパート経営の中身が重要になってきます。結論から言うと、アパートの家賃収入で金利を超える収入を得るのです。ここまでの条件を満たして初めて「相続税対策に役立てた」と言うことができます。

 

 

 

自分達に合った相続税対策を選ぼう

 

相続税対策でアパートを経営するのは確かに有効な手段です。家賃収入も魅力的でしょう。しかし賃貸アパートでコンスタントに収益を上げ続けるのは簡単なことではありません。全国的に空き家が増えている今、競争は厳しくなっています。それなりの覚悟をして始めなければ、賃貸アパート経営のための必要経費などで財産をマイナスにしてしまう恐れもあるからです。

 

借金によるアパート経営は、節税効果の大きさや収益性の良さから注目されやすい方法ではありますが、節税対策が他にないわけではありません。毎年コツコツと生前贈与するという方法もあります。大事なのは、きちんと税制を理解し、その上で自分達に合った方法を選ぶことです。相続人と被相続人とでも話し合い、納得できる方法を選択しましょう。

 

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