土地活用の方法を比較!経営方法からみるメリット・デメリット・リスク

広い土地

 

 

土地活用で成功するために大切なのは、どんな立地にある
土地なのかを客観的に判断することです。
その土地の環境に見合った方法を選択することで、
収益性を高めることができるからです。

 

また、管理運営を自身で行うのか、それとも業者に任せるのか
によってもその後の成功率が変わります。
自身がどこまで携われるのかを経験と適性に照らし合わせて、
最適な土地活用の方法を比較し、見極めましょう。

 

この記事では、あなたに最適な土地活用の方法を見つけるために、
それぞれの経営方法のメリットとデメリットを比較していきたい
と思います。

 

 

土地活用の方法を一覧表で比較

 

土地活用プラン

 

 

『土地活用』と一口に言っても、その方法は様々です。

 

現在所有されている土地(不動産)や、これから購入される
予定の土地に合った最適な土地活用の方法を知るためにも、
じっくりと比較していきましょう。

 

まずは下記一覧表にて、代表的な土地活用の方法を比較していきます。

 

 

土地活用の方法・比較一覧表

 

種類

収益性

初期費用

節税効果

リスク

駐車場経営 低い 安い 低い 低い
賃貸アパート経営 標準 標準〜高め 高い 標準
賃貸マンション経営 高い 高い 高い 標準
ロードサイド店舗経営 高い 安い〜標準 低い 標準
トランクルーム経営 標準 安い〜標準 低い 標準
太陽光発電 低い 高い 低い 標準
老人ホームの経営 高い 高い 高い 高い
土地の売却 高い 安い 低い 低い

 

以上、『土地活用の方法』を一覧表にて比較してみました。
続いて、上記表に記載されている土地活用の方法を、

 

  • リスク
  • 初期費用
  • 相続税対策
  • 収益性

 

上記4つの項目に分け、メリット・デメリットと合わせて
ご紹介したいと思います。
比較する際の参考になれば幸いです。

 

【駐車場経営】初期費用が安くリスクも低い

 

駐車場

 

 

駐車場経営とは、コインパーキングや月極駐車場などを経営し、
土地活用を行う方法です。

 

初期費用は駐車場を整備する程度なので、
比較的低く抑えることができます。

 

人や商業施設が多く集まる駅前などの土地の場合は
値段を高く提示したコインパーキングにしたり、
反対に人は多くないけれどマンションやビルが周囲にある
土地では月極駐車場にするなど、
場所に合わせて選ぶのもポイントです。

 

立地によって収益の違いはありますが、
建物を建てる必要もなく、低リスクですぐに始められる
というメリットがあります。

 

また、住宅を建てない土地活用ですので、節税効果は
あまり期待できません。

 

 

収益性 初期費用 節税効果 リスク
低い 安い 低い 低い

 

 

駐車場経営のメリットまとめ

 

初期費用が少なく、ランニングコストがほとんどかからないという
メリットがあります。管理運営の手間もさほどありません。
駅や繁華街の近くではそれなりの収益を期待することができます。

 

 

駐車場経営のデメリットまとめ

 

節税効果が低く、収益性もあまり高くありません。
立地条件に集客力が左右されることもあります。

 

 

 

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【賃貸アパートの経営】節税効果が高く安定した収益が見込める

 

アパート

 

 

賃貸アパートの経営とは、アパートを新築で建てて部屋を貸し、
家賃収入を得る土地活用の方法です。

 

一部屋入居すれば長期的にその分の家賃収入が見込めて、
安定した収入源となります。

 

金融機関から融資を受けられればアパートは建てることができ、
その際は家賃収入からローンを返済していきます。

 

節税効果もあり、比較的少ない元手からでも始められる
メジャーな土地活用の方法の一つです。

 

収益性 初期費用 節税効果 リスク
普通 標準〜高め 高い 標準

 

賃貸アパート経営のメリットまとめ

 

アパート経営は節税効果が高く手頃な規模のため、
管理運営しやすい土地活用方法となっています。

 

初期費用はそれなりに必要となりますが、定期借地方式や
事業受託方式などを利用すれば、比較的少ない費用で
経営を始めることができます。

 

 

賃貸アパート経営のデメリットまとめ

 

新しい賃貸アパートは次々と建てられているので、
入居者確保の競争が激しくなり、空き家リスクに注意が必要です。

 

また、法律の制限があり、実際の土地の広さに比べて
アパートとして活用できる面積が少なくなる傾向にあります。

 

 

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【賃貸マンションの経営】節税効果が高く高収益が期待できる

 

マンション

 

 

賃貸アパートの規模をさらに大きくした土地活用の方法が
賃貸マンションの経営です。
アパート経営と類似しているため、節税効果もあります。

 

建物も大きいため、初期費用も多く掛かり、
メンテナンスもアパートより必要になります。
しかしその分、収益性も高めで、やりがいのある
土地活用の方法だといえます。

 

管理を業務委託することもできますが、
オーナー(大家)自ら管理して、自身もそのマンションに
住むのはよくある話です。

 

マンションは2階建てのメゾネットタイプから
タワーマンションまで、規模がさまざまです。

 

立地や土地の広さ等からしっかりとシミュレーションし、
利回りの良いマンション経営を目指しましょう。

 

 

収益性 初期費用 節税効果 リスク
高い 高め 高い 標準

 

賃貸マンション経営のメリットまとめ

 

マンションの経営は節税効果が高く、規模や部屋数の多さから
高い収益を期待することができます。
また、一部を自身の住居とすれば管理運営がしやすくなります。

 

 

賃貸マンション経営のデメリットまとめ

 

初期費用やランニングコストに莫大な費用が必要となります。

 

また、管理運営を直接行う場合は、住民間のトラブルの解決に
奔走しなければならないケースも出てきます。

 

 

 

 

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【ロードサイド店舗の経営】安い初期費用で高収益が期待できる

 

ロードサイド店舗

 

 

ロードサイド店舗を経営し、利益を得る土地活用の方法です。

 

ロードサイド店舗とは、通行量が多い道路沿いにあり、
車やバイクなどで訪れる人をメインに集客する店舗のことです。

 

郊外にあるショッピングモールなどの
大規模商業施設だけでなく、
コンビニやドラッグストア、飲食チェーン店なども
ロードサイト店舗に含まれます。

 

建物と駐車場で、土地にある程度の広さが必要です。
また、お店の経営になるので必要に応じて従業員を雇い、
売り上げから給料を支払っていきます。

 

初期費用も比較的安く、立地次第では高収益が期待できる方法です。

 

ただし、アパートやマンションなどと比べると、
節税効果はあまり期待できません。

 

収益性 初期費用 節税効果 リスク
高い 安い〜標準 低い 標準

 

 

ロードサイド店舗経営のメリットまとめ

 

交通量の多い主要道路に面しているケースでは、高い収益を
期待することができます。

 

その場合、フランチャイズ出店をしたい企業は多いので、
ネームバリューと経営ノウハウの両方を入手、
初期費用の一部を担ってもらえるケースもあります。

 

 

ロードサイド店舗経営のデメリットまとめ

 

立地条件や土地の広さによって集客力に差が出ます。
節税面でのメリットが少なく、経営のノウハウが必要となります。

 

 

 

 

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【トランクルームの経営】初期費用ゼロでも始められる

 

トランクルーム

 

 

トランクルームの経営とは、いわゆる貸物置を設置して
収納空間を貸し出し、土地活用を行う方法です。

 

テントやスキー板などのレジャー用品やタイヤ、
季節の生活品、または処分せずに残しておきたい思い出の品など、
日本の狭い家ではしまいきれないものがたくさんあります。

 

喉から手が出るほど収納スペースを求めている人は
意外と多くいますので、
そういった人たちをターゲットとした方法です。

 

初期費用は、『事業用定期借地方式』か『リースバック方式』かに
よって変わります。

 

事業用定期借地方式の場合、所有している土地を業者に
貸し出すだけですので、初期費用をゼロにすることができます。

 

 

収益性 初期費用 節税効果 リスク
標準 安い〜標準 低い 標準

 

トランクルーム経営のメリットまとめ

 

需要が拡大している分野で、ランニングコストが低く
管理運営しやすいのが特徴です。

 

また、収益性は低くなりますが、自身で経営せずに
サブリースという方法で企業に経営を任せることも可能です。

 

 

トランクルーム経営のデメリットまとめ

 

何よりも、立地条件によって集客力が大きく変わってきます。
節税面でのメリットが少なく、近年ではアパート代わりに利用する人が
増えていることが問題となっています。

 

 

 

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【太陽光発電(ソーラーパネル発電)】安定性のあるおすすめ土地活用

 

太陽光発電

 

 

太陽光発電(ソーラーパネル発電)とは、
空いた土地にソーラーパネルを購入・設置し、発電した電気を
電力会社と売買契約する土地活用の方法です。

 

庭先や屋根の上にも設置できるので、
小規模であれば新たに土地を用意しなくても始められます。

 

発電した電力は自宅にも賄えるので、電気料金を
支払わなくて済むというメリットもあります。

 

田舎などの地方では休耕地を有効活用し、
作物の代わりに太陽光発電で電気を作っている人もいます。
今話題の、自然に優しい方法です。

 

デメリットとして、初期費用(パネルの設置費など)が高いこと、
電気の買取価格が減少気味なことが挙げられます。

 

 

収益性 初期費用 節税効果 リスク
低い 高い 低い 標準

 

太陽光発電のメリットまとめ

 

電力を自力で賄うことができるので、電気代が無料、
もしくは安くなり、余った電気の販売で収益を上げることも可能です。

 

また、駐車場や屋根の上など、限られたスペースを有効活用することが
できるので、土地の広さに関係なく導入しやすいのが特徴です。

 

 

太陽光発電のデメリットまとめ

 

自治体から補助金が出るケースもありますが、
初期費用が高いことがデメリットです。

 

天候に左右されるため、電力の売上を当てにすることは
できず、最近では太陽光発電が一般的になったことで
電力の買取相場が安くなる傾向にあります。

 

 

 

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【老人ホーム・介護施設の運営】収益性が高く節税効果も

 

老人ホーム

 

 

老人ホーム(介護施設)を建て、運営する土地活用の方法です。

 

高齢者や要介護者が多くいる地域では、
介護施設を建てるのも土地活用の一つです。

 

店舗経営や賃貸経営よりも社会貢献性が高いのがポイントです。
少子高齢化が進み、平均寿命が延びていくこれからの時代、
さらに必要となってくる土地活用の方法です。

 

住宅系の老人ホームの場合、節税効果もあり、
補助金が出ることも。

 

収益性、節税効果が高く、広い土地をお持ちの方におすすめの
土地活用ですが、なんといっても初期費用が高いため、
利回りなどを念入りにシュミレーションする必要があります。

 

 

収益性 初期費用 節税効果 リスク
高い 高い 高い 高い

 

 

老人ホーム・介護施設運営のメリットまとめ

 

少子高齢化が進む中、需要が高く入居者を集めやすいという
メリットがあります。節税効果が高い点も魅力的です。

 

 

老人ホーム・介護施設運営のデメリットまとめ

 

リスク管理が難しく、専門的な知識が必要なので、
現場の人手不足が問題となっています。
また、必要となる設備が多く初期費用が高くなります。

 

 

 

 

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【土地の売却】リスクが低く初期費用もほぼかからない

 

土地の売却

 

単純に、土地を売却(売る)する方法です。
土地が欲しい人に売却し、その人に使ってもらうのも
土地活用の方法としてあります。

 

その場合は、土地の管理やメンテナンスなども
必要なくなるため、経営などに興味がなく、持っていても
手に余っている人は、必要としている人や会社に
売却をする案も考えてみてはどうでしょうか。

 

 

収益性 初期費用 節税効果 リスク
高い 安い 低い 低い

 

土地の売却をするメリットまとめ

 

コストがほとんどかからず、施設を運用するための経費や
知識なども不要なので、簡単な土地活用方法と言えます。

 

また、購入時に比べて価値が大幅に下がってしまうという
ことも滅多にないため、リスク管理の面でも優秀です。

 

 

土地の売却をするデメリットまとめ

 

売りに出してすぐに購入者が現れるとは限らず、
場合によっては何年も買い手が見つからないという
可能性もあります。
もちろん、その間は固定資産税は支払わなければなりません。

 

また、土地を査定する不動産業者によっては
大幅に売値が変わることもあります。

 

 

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相続税対策に適した土地活用の方法は?

 

税金対策

 

 

土地を相続した際、どうしても気になるのが『相続税』ですよね。
相続税対策に適した土地活用には、
どういった方法があるのでしょうか?

 

ちなみに相続税とは、
相続した遺産が3600万円以上だった場合に掛かる
税金のことで、遺産を残して亡くなられた方の
約10%が対象になると言われています。

 

都心の土地、または広大な土地を相続された方や、
これから相続する予定の方は『課税対象となる可能性』が
高いので、しっかりと相続税対策をとっておきたいですよね。

 

主な節税ポイントとして挙げられるのは、
所有している土地に建物を建て、人為的に評価額を
下げて税金を安く方法です。

 

その中でも、住居に関する建物を建てることで
評価額をグッと下げる事ができます。

 

相続税対策に適した土地活用の方法として挙げられるのが、
下記3つの方法です。

 

  • 賃貸アパート経営
  • 賃貸マンション経営
  • 老人ホームや介護施設経営

 

例えば、上記に挙げた物件を建てることにより、
建築費の約60〜70%前後の評価額に下げることが可能です。

 

もちろん、建物を建てたからといって資産価値が下がることは
ほとんどありません。

 

 

上手な土地活用であなたの資産に

 

資産運用

 

 

以上『土地活用の方法』をそれぞれ比較していきましたが、
いかがでしたでしょうか?

 

所有する土地に合った土地活用を実践していくことで、
税金対策になることはもちろん、不労所得や安定した収入を
生み出す源にもなります。

 

「所有している土地を有効活用して収入を得たい」
「これから土地や不動産を取得して土地活用をしたい」

 

そのようにお考えの方は、しっかりと土地活用の方法を
比較し、失敗のない運営をするようにしましょう。

 

土地活用の隠れたリスクとは?

 

考える男性

 

 

  • 土地活用はしたいけれど、本当に利益が出せるのだろうか?
  • 失敗して借金が増えるかもしれない…。
  • 騙されて負債を背負いこまされるのではないか…。

 

初めて土地活用を考える方の多くが、このような不安をもっています。
土地活用の初心者が、安心して収益をだすためにはどうすればよいのでしょうか?
次のページでご紹介いたします。

 

 

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